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房地产行业:对当前板块的讨论(二十六):二手的先行

本报告导读:

    尽管深圳二手楼市的好转有极大的政策推动作用,但北京市场的企稳也蕴含了筑底的信号,一线城市的二手房体现出不同的含义。

    摘要:

    全国楼市处于下行通道,12 月百强房企销售下行反应如此,对融资放松的期许可能带来错误的判断。不可否认的是,当前全国楼市整体处于下行通道,供给侧的推盘加速、优惠促销、商品房库存累积,均反应了楼市下行的实际情况。然而在这一过程中,政策一直处于呵护的状态,要求稳定预期和防范金融风险。在我们前序报告中已经反复提到,房地产面临的问题就是金融问题,因此防范金融风险,就是让房地产风险不至于引发连锁反应。在这个基础上,市场集体出现了对融资宽松的期许。我们认为,在金融超短周期的框架之下,当前确实将出现短周期的宽松,但若以持续性宽松看待楼市,预计将出现2019年年初类似的行情,即地价大幅上行、然而楼市依然严控,成为了对政策的错误判断。

    尽管新房市场在呵护中下行,但一线城市二手房市场已经出现回暖,我们认为这是先行指标,也是政策放松的信号,也是自然见底的证据。如果要拿极端城市为例,就是不断放松的深圳,不仅取消了高额税费、还放开了购房条件、更是给与一定程度的购房补贴。这确实刺激了楼市上行,深圳市场已经出现了“坐地起价”二手市场业主。而另外一个极端的城市,就是完全没有任何政策放松的北京,也在11月以来迎来见底。2019 年北京二手房成交14.2 万套,而2018 年为15.3 万套,在每个月几乎都是两位数下滑幅度的情况下,11 月以来连续2 个月成交正增长,且12 月份单月达到了+23%。我们认为,当前一线城市不具备大幅上行的基础,但是至2016 年9 月30 日的深圳上海调控、和2017 年3 月17 日北京调控,楼市的自然见底已经达到。

    供给侧改革年,抓住需求放松十年大周期,完成企业整合和出清,维持板块增持评级。随着金融端的供给侧改革已经进入到中期,需求侧逻辑将越来越重要,房企去金融化以后还能留下什么能力,将是未来需求十年大周期的核心竞争力。围绕需求进行企业改革,是房地产过去20 年都没想过的战略,正在拉开大幕。在去金融化过程中,我们看好核心房企估值抬升。推荐第一类企业包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等,第二类企业我们推荐保利地产、金地集团,受益中国海外发展等。当前,基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

    风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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